商业地产、民宅贷款及瑞达信托基金

嘉宾：许群

时间：2023年3月12日

网址：https://www.youtube.com/live/OB5XqX3nvy0

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首先介绍一下我自己，绝大多数的今天来的人可能都听说过我或者是我的一些朋友介绍过来的。那么我自己呢，是 89年就来加拿大了，在加拿大三十多年了，然后呢，我是 200年开始做贷款行业的，真的是二十多年做同一件事，真的是老专家了，之前知道的那么多，我在加拿大的整个贷款行业里面呢，得奖是折的最多的，我是四次拿到全国第一名，是做非 A 类银行的贷款，就是银行贷不到的疑难杂症。那么还两次呢，被选为全球贷款的 Global， Global 很窄的这个两次这个贷款，我们加拿大、加拿大、美国，好像新西兰、澳大利亚那么四个国家评选的，然后今年我们刚刚给提名被评为加拿大的商业贷款冠军，商业贷款的Broker of Year，作为商业贷款冠军。所以我其实以前讲了很多 residential mortgage，今天的如果大家有兴趣，我多花一点点时间来讲商业贷款。

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那么自己在这个行业里面呢，也是我们这个以前的行业里面最多都是男性，现在越来越多的女性进入这个行业。我自己呢，就是行业有贫血了，基本上都是外面那些引开的 mortgage，一个所在的这个贷款行业，我自己的家里，我今天去了，我自己最自豪的事情呢是不但我自己的事业做的不错，那么还有两个非常好的孩子，我的儿子是老二，女儿是老大，女儿呢，是学艺术的，在  毕业准备夏天去中国读 master，然后呢儿子呢是刚刚多大的 roman 刚刚毕业，而且最自豪的我就谢谢大家看到我很多，我唯一的一个最热搜的一个小视频，就是讲我的儿子是全世界目前最年轻的 CFA ，二十二岁就拿了 CFA，这个我觉得非常自豪的是，现在他还是 record holder，所以昨天我其实到了他们多大,给多大的他们学金融的学生来讲我们的基金，所以我等会有时间再分享一下，因为我们这个信托基金其实在这个整个贷款的也是一块比较新的东西，所以他们很多多大的同学，呃，有中国孩子，还有老外的孩子，昨天给他们做了一个讲座。

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好的，那么讲贷款呢，其实我讲了非常多。那么我今天因为要讲起来呢，真的是一个讲座讲不完的。所以呢讲这个房屋贷款Residential mortgage,  我希望大家可以照张这个照片照下来的截图截下来， YouTube 里面有很多，其实我讲的最全的，就是去年底讲过，这个有两个，一个是上下，上面一半是讲贷款，后面一半讲投资。所以Residential Mortgage，包括今天我不想花太多的时间来讲。那么commercial motgage, 我们以前一直是没有机会，因为也是一个很大的一块，所以呢，我也想多花一点时间。所以我们讲贷款呢，我们讲一个residential Mortgage给我们讲 A 类银行， A 类银行是什么？就是绝大多数，不是基本上所有大家看得见摸得着的银行，自己能找到的银行其实都叫 A 类银行的。那么笼统的讲那些什么叫非A类银行的，常常都是自己看不见摸不着，要通过Broker才能找到的银行。

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还有呢，其实就是私贷这一块。然后我们讲商业贷款。好。其实呢，贷款很简单，银行贷款给不给你钱，贷不给贷给你啊，其实就是他要看你的收入，要看你的信用。当然都有例外，什么叫例外呢？那么就讲收入、信用例外。A类银行这个大家都知道，很多人我们买房子，首先我们就要看看有没有收入。所以我们很多的新移民不一定有收入。那么首付够不够，信用好不好？这些也是银行给你的。那这个新移民政策不看收入的，这个叫例外。还有一些海外的担保人政策啊，这些都是叫做例外，一个 exception。然后正常的绝大多数的本地人要贷款都是第一个就是看收入，然后看信用。这就是一个简单的A类银行的。B类银行跟 A 类银行有什么不同呢？ B 类银行其实最主要的就是对收入的看法，跟 A 类银行不一样。

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最简单的来讲，比如说我们是一个 self-employment 的人，自雇的人，这位先生，他开了一个餐馆。那么他也有一个很好的会计师。那么一般这种开一个餐馆有很好的会计师，一般来讲呢，我们的报税可能就不是很多，因为有很多很多 expends 可以减掉吧。那么会计师也是想给这个借款人也尽量的要减少税率，这都是合理的。那么他把这些成本拿人工，那什么减掉,个人然后拿到公司给他的钱可能都很少，几万块钱,一般都是正常的，是这样子了。这个餐馆比如说一个月有三、五万的收入，但是呢， 1年可能有30万、 50万的这个营业额。但是呢，餐馆的老板可能个人报税只有三、五万块钱，这非常正常，是不是啊？那么如果是银行来看呢，你这么这么多的这个个人的净收入，你要买房子就特别不容易了。

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那么当然有银行的Self-employment program , 他说好我们首付多少，然后看你T1 general。但是非常不容易，因为你的这个差距很大。因为现在的房价也很贵，利息也很贵。 现在基本上呢，正常的银行的按收入来贷款的话呢，其实只有这个收入的大概四倍多，连五倍都不到。那么B类银行呢，就是对收入的看法不一样了。我们现在还是讲 residential，commercial mortgage我想是跟这个是一样的。B类银行的他对这个收入的看法呢，他是按照我们说的 common sense approach 的，这个我们知道这个餐馆老板他有30万、 50万的收入，所以你年终报税，个人收入就三、五万，但是他其实真的是有30万、50万的报税的，因为他发工资可能也有自己的亲戚朋友，还有自己，然后他的一些这个，这个cost呢，有些是纸面上的cost ，其实到口袋里的钱还是不少的。

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那么B类银行呢，他就认为他的收入就是30万、 50万，那么三、 50万他就可以qualify很多钱了。如果按照 4杯的话，如果一个人有 30万的收入，那么至少也可以贷差不多 150 多万的 mortgage。那么B类银行呢，是尽量呢把个人的真实收入，各种各样的收入都拿到，算作你的收入来给你贷款。所以这个就是A类银行跟 B 类银行的主要不同。那么第三个不同呢，我们讲是C类贷款，现在越来越多的人因为A类银行贷不到，B类银行也不一定能贷到，为什么？因为他在这儿完全没有收入，很多的中国的移民过来跟我年纪差不多，在国内已经基本上退休了，到这儿也差不多退休了，享受生活的时候，但是还想做点投资。你买了一个房子，新移民政策两个房子，新移民政策换几家银行，可能三个、四个都都可以差不多买到，但是真的再想多买就没有办法了。

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但是呢，他在本地还真的就是没有收入，因为他其实就是一些被动的投资收入，还有一些就是房租收入。但是从B类银行来讲呢，有时候需要有一点点这个 active income，依靠这个自己挣的钱。当然这个也有例外，如果你有35%的首付的话，我常常也可以没有这个自己active  income。没有自己挣的钱也有可能。但是呢，绝大多数的情况呢， B类银行需要看到有本地收入，他不看海外收入的，那么就变成有 C 类，我们叫 C 类贷款， C 类贷款主要是一些金融公司，他不是不是受银行 banking regulated 的，所以他不用看你个人的收入，一些基金公司，那么像我们这个等下讲的，我们自己的瑞达按揭投资信托基金也是算基金公司，还有一些私募基金，还有一些个人，甚至你的亲戚朋友或者个人借钱给你，这个都算是 C 类贷款。那么这个呢，比较详细的，我以前讲过很多遍了，我现在就不再重复今天主要讲的商业贷款。

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这些希望大家比较注意听的，我们还有后面还有问答，还有一些奖品看大家能够回答问题，所以大家听一下。我们讲商业贷款呢，其实呢，商业的物业其实分成四大类，最常见的商业物业，就是办公楼， office ,工业用房,包括工厂啊，仓储的，这些用房就是没有客人直接过去的，这些是工业用的，然后零售 retail， retail 这个各种的商铺啊，什么都叫 retail。然后呢第四种呢就是多单元公寓，这其实就是这四种。当然呢，有些例外，有些属于我们叫做 Single purpose，有时候土地啊，一些什么加油站的，学校啊，教堂啊，这些 hotel 什么做的都算Single purpose, 它其实是在所有商业贷款里面呢，是算最高风险的，为什么呢？它只有一个用途，比如说讲这个教堂，它现在的zoning是教堂，要把教堂要改成别的zoning，非常不容易的。

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从同样呢，也是你买的这个教堂可能只能做教堂用，如果学校呢，买的学校，想把这个学校改改成什么办公楼，非常非常不容易，有很多的zoning的问题。所以这些呢single purpose 呢是其实是贷款最不容易的，但是很多人广告都说我可以带教堂啊，带加油站，为什么？因为非常难做，做不到，所以打广告好像博眼球，其实真正的商业物业的贷款呢，就是四大类，办公楼、工业用房、零售和多单元这个这个住房。那么在所有的商业的这个投资角度来讲，从银行的角度来讲，我们让大家抢答一下，哪一种类型的商业贷款，我们从银行的角度来讲是最安全的，投资人角度来讲是最安全的，谁说举手发言，哪一个？办公楼，NO。

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多单元公寓，好给你一个奖励，为什么我们先给一个我们的帽子好。为什么？因为啊，其实所有商业，商业的这个投资的关键就是收入，如果没有收入的那个，就这个就这个，这个没有收入的这个商业物业在银行的角度来看起来是不值钱的。所以我来回答一下，办公楼其实是商业物业里面的一个非常高风险的，是非常不好的一个class，为什么？你看现在的情况就知道了，现在很多空的办公楼很多，如果是做这个生意的，第一个特别是小的办公楼，我第一个我自己，我住房先有了，然后我自己做生意，第一开始我就租个小办公室，然后万一经济情况不好的，第一个关的一定是把办公室不要了，然后才把投资房可能不要，自己的住房是最后的，因为他不可以流离失所，要有地方住的，所以第一个give up就是办公楼。

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那么二就是现在，现在来讲呢，我们这个疫情期间，很多公司的员工已经在家办公了，这些员工很可能永远不会回到办公室去办公了，整个这个工作的模式已经改了，其实现在有些这个投资，如果是专门投资办公楼的，我觉得这个将来的这个这个市场的估值可能会跌，风险也要蛮大的，因为很多的时候不是立刻反应过来，办公楼有时候一签约就是 10年，在疫情时间，那些公司还是要履约的，不知道将来情况怎么样，付租金，但是现在发现现在已经快结束了，大家也不想回去了，那么他宁可就是罚款也要出来了。所以很多的办公楼，这个将来的空置率，就是现在还没有完全反应过来，将来可能还有更多的情况出来。而多层公寓为什么是最安全的呢？就是因为在一个公寓楼里面，比如说一个 300 个 unit 的公寓楼里面住了 300户人家，那么刚才讲了，你一般的所有的生意都不好的话，你自己还是要有地方住的，不然真的是家破人亡，流离失所，在最后的地方就是最后的家。那么 300户里面每一个房客都不交租金的可能性基本上没有。你这个房客可能他丢了工作了，他交不起租金，那么租客把他赶走，这个那个叫什么？那个单位把他请走，然后呢，可能有别的人进来。但是呢，每一个房客都不交房租的，这种可能性很小。所以多层公寓呢，其实是最安全的一个投资的方法。为什么？就是有一直有Income进来。那么还有高风险的投资是什么呢？比如说像土地开发，土地开发这个是一个非常高风险的，基本上在加拿大现在很大的开发商呢，有这个土地的，基本上现在都找不到贷款，为什么？因为土地开发商，现在他为了这个银行借款，这个银行的这个钱越来越贵，他还不起了，特别是一些大的开发商，很多他说我们这个，这个利息我暂时还不起，我不能不能还了。

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但是Lender拿他没办法，因为有些的这个土地太大了，他卖给别人，别人也需要贷款。那么这个就是一个变成这个现金流的问题，很多的大的开发商他停止付利息，结果那个很多的 lender 一下，他变成这个现金流的问题。加拿大的几个大的 lender，比如说最大的上市公司Romspen ，他在加拿大是算第一大的一个私贷公司，前段时间大家都听到新闻说是他不允许投资人把钱拿回去，为什么？他资金的指数有问题，因为他最主要的贷款是一些大的开发商，他们加拿大的，我们加拿大的最大的开发商的贷款可能在他们是最大的一个 lender之一，所以这种就非常大的风险，因为不能立刻把这个这个土地卖掉，因为这几千万的不是一般的人都可以买得起，虽然你可以折价折的很多，也不是很容易变成这个拿套现回来的，所以这就是一个很大的问题。

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所以目前来讲呢，如果开发商自己有钱，比如说现在现在有很多投资人，现在自己有钱，不需要借钱的话，真的是一个很好的买土地的时候，因为借钱很不容易，很多的开发商已经撑不下去了，因为利息一下高了很多。那么今天还有为什么要专注多讲商业投资，商业贷款呢？其实也是根据我们的这个群体，这个受众群体有有关系，因为现在外国人已经不能在加拿大买自住房了，那么外国人的钱我们还是要到加拿大来，那买什么呢？那可能就是买商业的房子，商业的物业，所以这个也是讲这个原因，还有呢，就是商业物业其实有也有很多的误区，一般的系统讲的不是很多，所以我今天呢，看一看我们今天的我们大家对商业物业的这个了解有多少，这些都是讲解商业物业要常用的这个，这个我们讲的商业物业的常用词，如果今天谁能把这个全部这个缩写讲给我听的人，有一个大奖，我们随便，所以要来试试看。

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如果都不会，因为做商业投资的人还有很多要学习的过程。那么大家第一个可能都会知道， cap rate 每次讲了这个房地产经纪帮你去看房子，都说 cap rate。然后第二个ROI, return of investment . IRI internal real return 。然后第三个 DSCR。 看到很多美国的贷款， Debt service coverage ratio,  就是要算收入的，你看就是说你一定要算收入贷款， ERI 就是effective real interest rate,, 也在我们投资人最关心的这个投资要获得多少回报yield。NPV 然后是一些 net present value ，在后面两个讲出来，我就给那个 present。CFBT, CFAT , cash flow before tax, cash flow after tax, 两个是联系的, 对投资人讲都是非常重要的。

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我其实以前也不知道，我其实现在在自己在给自己定一个目标，在学一个 CCRN   的 Cross 课程，certified commercial investment management。然后这个我的同学都是地产经纪，我是做投资做贷款的，我只是对投资对学习很有兴趣。但是我自己做商业贷款已经做了全国第一名了，我当时还有很多东西不会，我说不行，一定要去学，不然我的客人问我怎么办。所以今天我要把这个都讲清楚了，肯定不行的。因为我们学这个课已经每一门课这么厚的一本书要学5门课。所以呢，我觉得我的本事就是能够把最复杂的东西最简单讲完。我今天把下面的内容讲完，大家所有人都知道商业贷款应该是怎么样了。所以商业贷款跟住房 Residential 的最大的不同其实就是这个，就是收入、价格、贷款。residential是我们有时候不是用收入，为什么？我们是自己租的房子，商业贷款，你为什么要投资？商业就是要有收入，就是要有income，这个怎么看这个 income，就是不同的 lender 是怎么决定给不你贷款。

[00:22:21.090]

我当时我做贷款的时候做了二十多年，我一开始做一个新的贷款经纪，有一个客人，那是二十多年前跟我讲，他说买了一个仓库，买的小仓库，空的，然后想自己用，自己呢，也没有生意，他还不知道是干嘛，他就说先买下来，到时候我自己有什么生意我自己用，所有的地方没有一个人给他贷款。为什么？没有收入的商业物业？在绝大多数的 lender 的眼里，绝大多数 lender 银行是没有价值的 real 价值。不管你花多少钱买银行看起来是完全 没有价值的东西，因为买商业物业就是要挣钱的，所以这是绝大多数的 A  lender看见。如果你做商业物业，没有租客不给你贷款，一定是 zero value，没有价格。但是呢，现在呢，很多人他要创业, 怎么办？我们自己要买自己owner occupied的物业，那我怎么能贷款呢？那么银行说对不起，我不能给你贷款，但是呢，我们的加拿大政府是鼓励你这个小生意发展的，我们政府有一个 program，就是给小生意贷款的，如果你是自己用 owner occupy也是不是特别小, 你自己的生意是 smallbusiness，在 50万收入之内的，还有员工不超过多少，我忘记了这个，因为小生意贷款这个已经很久不做了，因为它的还款还是比较expensive，所谓他是政府担保的小生意贷款，就像我们买房子，有时候CMAC  Loan一样的，基本上是政府行为，因为他要鼓励人家做小生意，那么他其实不是一个 mortgage，那么贷款他可以不同的这个你做的不同的这个 business 有的 good 带着多一点，有的少一点。比如说餐饮业在 GTA 大家就比较少，可能大概 50%，最高的可以贷到 75%、80%，但是真正做起来，我们我以前做过的一般也都不超过 百分之七十左右，他是物业加上你的 Vision，这个其实是一个政府担保的一个小生意贷款，那么这个呢是个例外，这不是 commercial mortgage，他只是政府为了帮助小生意来做，做发展的，所以如果是空的，没有收入的，这个 income 的，这个物业基本上在银行贷不到。那么这是A类银行。在这个刚才讲了，自住的房子里面也有 B 类银行，也有私贷，其实呢，A类银行做不到的，有些B类银行能够做到，B类银行刚才跟之前也讲了，跟 Residential 也是，他其实也是要收入的，但是B类银行呢，他有什么办法，他把这收入算进去呢？第一个自己的租客，这个收入是算，但是我为了算你能不能还得起这个款，因为你有时候这个投资物业不但有现金流，同时还有另外一阵子，另外

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 这个投资这个物业还有一个挣钱的方法，我想问大家。要问一下，除了有现金流之外，为什么还要投资物业？还有还有他Capital gain也非常好，喜欢学习的人，我给你一个小本本.好。所以有的人说,好, 我投资这个物业的，虽然我的现金流不够，但是呢，这个房子过几年会涨价，你看看如果前几年我的 20年前， 20年前那个人就把这个仓库，仓库买下来了，很便宜的，十几万块钱，现在不知道涨了多少倍了，在仓库上还有capital appreciation。所以呢，那个B lender的说你决定要买你这个有道理的话，我们要想办法来qualify。那么我可以不但把这个你的rental income 算进去，我把你自己的个人的Business income算进去，甚至你还有这个这个personal income也算进去，比如说这个家里面的人开个餐馆，在拿salary的，这个打工的，他有一个工资，然后呢，另外一个家里的人呢，他是开一个餐馆，他想他有这个餐馆的依靠，所 以B 类银行可以把out income也算进去来，所以呢，他的贷款的钱数呢，就可能就比较多。

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然后呢，第三个我们也讲了这个收入，还有呢，这个私贷，我们讲 private 了Lendor，我们需要看这个 debt service ratio的 ，他就是要看收入了。还有的 Private lender 的呢，它是完全以投资者的角度来讲，我借钱给你，你觉得呢？你可以还钱，万一你还不到钱，我可以不可以把我的钱收回来。如果回答是正确的、肯定的，那我还是可以借给你钱。比如说你这个房子花了 100万去买了一个这个仓库，仓库现在非常热门，不是说仓库了，买了一个 office ，那么这个虽然你的自己的工资也不够，也不够，钱也不够，租金也不够，但是你就是要买，你因为觉得什么用，比如说就想把钱放在一个地方，没有什么理由，就是想买。

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那么我看了这个 office，今天的市场价格是 100万，那么你自己比如说给了我一半的钱，那么万一你不还钱给我，我借给你一半的钱， 50%的钱，万一你不还的钱，我去卖这个 100万的这个 office 我能不能卖到 50万？如果回答是肯定的，所以就会有Private lender把钱给你。所以Private lender真的不一定要qualify income的，但是最主要的 A 和 B类的不同就是对银行对收入看法不同，所以这个就是这个最大的区别，因为收入看法不同，你的物业的价格就不同。以前我还做过一些小视频，所以大家有兴趣也可以加下我的微信。我看了一些小视频，现在做个小视频，这个商业贷款的价值跟 Residential 的房价是完全不一样的。比如说我们现在买自己买房子，现在 100万的房子，你如果出价 90万，你可能买不到，因为大家这个价格是 100万，但是呢，如果这个 100万的房子就是就是你的，我们要去卖，如果这个市场价不是讲这个特殊的情况，我们要是要是折扣到 90万，可能很多人要来买。

[00:29:33.320]

但是呢，这个商业呢不一样，商业的价值在买卖过程中的有一个就是 demand supply，就是大家市场价格，我们买这个仓库可以讲仓库现在最热门的, 他都要价 100万，大家也觉得这是市场价，大家也去用 100万来买。但是这个仓库呢，其实这个租客，比如说现在带了一个租客， 20年就在这儿租了，他的租金非常低，比市场价，比如说市场的价格，我随便说他这个这个，这个应该是差不多 60/sqf，其实我随便讲随便一个数字，但是他因为 20年就租了，而且租的非常好的租客，他租金一直怎么没找他的价格差，或者这个 25/sqf，因此虽然是 100万的房子，这是市场的价格，但是银行看起来他可能就是现在的正常价格的一半，一半就是 50万，那么银行，A类银行给你贷款呢，比如说他在这个房价的价格的 55%到60%，绝大多数商业贷款。百分之六十五是一个非常高 exception，就算 60%他给你贷 60%是按照他们估的市场价格给你的 60%，而不是你的买价。所以很多的情况下，这个地产经纪跟这个客人没有讲清楚，有的客人以为他一直 100万的房子贷 60%，已经向银行问好了，他就自己准备 40万就够了。但是其实是完全不这样的，因为你准备了 40万，你会有一个很大的surprise。为什么呢？因为银行估价以后就不出来这个房子只值 50万，因为你的租金比市场低了一半，你这个房子只值 50万，那么他给你的 60%是按照 50万的 60%给你的，所以你有一个非常大的surprise，这边有一个很大的 GAP，但是你为什么要买呢？也许这个租客过 12年就走了，也许你自己要留下来用，那么这个跟这个租客走了，你可以把它租更好一点。但是你在贷款的时候就会有一个很大的 surprise。那么假设这个投资人他也没有自己的收入，就像我们现在很多新移民在这儿，他自己也没有收入，也没有工资收入，也没有这个business收入，那就是贷款很难了，唯一的方法就是贷私贷。为什么呢？他要跟私贷的公司讲，我这个 100万的房子，虽然估价估值很低，但是我自己出了 50万，出了一半的钱，你借五十万给我，你是真的很安全，因为这个你可以拿到市场上去卖，把这个 50万收回来。Lender一看很有道理，他就借给他了，他是按的买价来算的，就不一定按照市场的价格。所以这个就是一种非常重要的，完全就是看收入。收入决定你的价格，看什么人的眼光来看的。银行的价格，你这个房子很可能不值钱，甚至一分钱不值，或者值很少的钱，跟你市场买卖的价格是完全两回事，以前我老是跟那个买家讲，你不是你的房地产经纪坑你的，你一定知道估价的价格肯定会比这个低的，这个跟你房地产的经纪人这个一点没有关系，因为房地产经纪人给你买卖价格是市场供需价格。

[00:33:12.380]

你 100万你不花，不花这个 100万，别人 100万就买走了，但是银行看的是这个，这个物业能产生多少收入，以这个来算，能不能算这个价格，然后你能不能贷钱给你，所以这个贷款比例有的是零，有的是非常非常低。刚才举的例子，这个 100万的房子只有只值 50万、 50万， 60%，银行贷给你只有 30万，你还需要付那么多。私贷公司叫做 common sense，他是用这个能不能 recover 这个贷款来给你讲的。所以这个呢，我把这么复杂的商业贷款其实讲完了，刚才讲的这么多东西，这是什么用呢？这是给大家自己算的，这个 Capital rate自己定的，你到底开不出来 5%还是 6%, 还是 3%合适，自己定的，你的这个return  你自己想的，我这个钱挣 4%，够了还是 5%够了，还是我一定要这个 8%，这都是主观的东西，而且是不同角度的人看的，是不一样的。

[00:34:29.900]

所以你自己想好，我这个钱就算不赚钱，我过几年有Capital appreciation，甚至他们说你也可以投资，但是有的人就讲，我就是要cash flow的，cash flow 不够，就算房子增值我也不能投资。所以这个非常主观的东西, 还是从不同人的角度是不一样，从lender的角度和borrower的角度不一样，就看你是谁，然后呢，懂不懂没关系，我懂就好了，到时候贷款找我们就可以了，其实这样很好。所以现在呢，我的商业贷款其实最关键的是几个字讲完了，大家觉得没有问题，我们可以再问。好，那我们讲，我讲贷款讲了那么久，我自己 Residential 也是做到全国第一名，四次 Commercial ，现在也就是全国第一名，做了这么多久，那么长时间，我觉得我自己的最大本事就是给投资人赚钱，那么我的投资人可能跟我的岁数差不多大，都是觉得他不是年轻人了. 昨天的我在多大，我跟他们做了讲座，我想最大的区别是什么？我说我三十年前我自己在这个地方多大毕业的,我儿子去年也在这儿毕业了，所以你们都跟我孩子一样大。你们跟我最大的区别不是有钱没钱的问题，最大的区别是时间。他们比我多30年的时间，你可以去试错，你现在有了多少钱，你丢了没关系，你会赚回来。但是呢，我跟他们的最大的区别不是有钱没钱的问题，我就是没有比他们少了 30年，我现在赚的钱，我不想说老都去试错，不想把所有钱都去试错，去丢掉。各个地方都会丢钱的，现在坑太多，剪羊毛的太多。那么我的很多投资人都来找我说怎么样是最安全的地方，我的很多投资人都跟我讲，我就想要比银行高一点点的利息就好了，但是我的本金不能受损失。

[00:36:40.610]

所以我做了那么久，在金融行业做了这么久，其实我在做贷款之前是在银行做，然后我是在投资公司，我 93年就是多伦多最早的讲国语的投资理财顾问了，所以这个在每一方面都走过。我觉得最最安全的地方就是下面要讲的，我们是以房屋有物业做抵押的去放贷，没有比这个更安全了，甚至来讲呢，比直接买物业、买房子都更安全。那么想我就想跟大家介绍一下，从结果反推来讲，我认为没有比投资我们瑞达按揭投资信托基金更安全、更高回报的投资。所以第一个呢，我们我们的口号叫做稳健财富月月盈。要稳，还要能看得见这个，你投资的东西要看得见，而且要每个月都有钱赚，每个月都要盈，所以这是我们的口号，然后能看得见稳健财富月月盈。那么我们的这个瑞达按揭投资信托公司呢，是在安省注册的一个互惠信托基金，是一个 Mutual fund Trust 。基金的唯一的投资方向只做一件事情，就是抵押贷款，物业抵押贷款就是 mortgage，而且呢，所有的钱都是在安省，目前来讲都是安省的 Mortgage。虽然 BC 省、Albert省可能有很好的机会，但是我不太懂，去个没去过几次。那个房地产投资最关键的，我们讲的是什么？我们再问一下，Location， location ,location. 你就可以什么都可以，什么都可以。是啊，终于给你一个奖品，你过来一下，这是我们奖励好学生呢. 我自己在在多伦多呆了三十多年，我对安省最熟悉，所以目前来讲，我们的所有的投资，为了最最安全起见，我们现在都在 Ontario，而且每一份投资都是抵押贷款，唯一的投资就抵押贷款，不做别的。我们基金的三大特点就是我们投资人要的安全、而且简单，什么简单？我们不谈金融的大逻辑，不谈那些看不懂的数字，不谈我们不懂的事情，就是最简单只做一个事——抵押贷款。安全、简单、高收益，我们收益不高的我们也不做，那我为什么能做到又安全又简单又高收益？所以我们下面再讲一下。

[00:39:20.240]

第一个我们讲的安全性，这个主要最最关键的，最关键的安全性就是我们只做抵押贷款，我们不做别的任何的事情，所以呢，所有的投资都是抵押贷款Mortgage. 我们的基金的名字就是瑞达按揭投资，瑞达按揭投资信托基金只做按揭投资，只做这个 mortgage，所以所有的都是做抵押，有东西抵押的是最安全，然后呢，基本所有都是在安省的物业，我们只做 mortgage，不做物业本身。很多人就没有明白，以为自己是当了这个地主了，拿了一个物业做一个有equity，有资产的人是最安全的。其实不是，我老是要给大家讲这个概念，比如说你去年买了个房子，前年买了个房子，在地产最高峰的时候买了一个房子值 100万，你突然要用钱了，今天你突然要用钱了，你可能不一定能卖到 100万，可能卖到 90万，有的地方小，边缘的地方可能跌的更多，可能只能卖到 80万，那么这是有风险了，你拿到的钱时候，突然在最高的时候买了，现在要卖，现在可能房子跌了 80万。这个情况很少有，但是现在这个前一两个月就是这样。我自己呢，认为在安省的我们喜欢的物业不一定会跌。什么叫我们喜欢？这是我们在座的。还有我们在现场听到我们很多，绝大多数都是我们华人朋友自己喜欢的其他的房子，考学，靠着大学进的什么学区房，家里老人可以买菜，比较方便的走入可以比较到的这些，这些房子一定不会跌，为什么？就是刚需啊，我们有那么多新移民还要来，他们来了我们还需要买房子，这是刚需，不是投机取巧的投资。所以这个进来的房子，我觉得是一定不会跌。而且呢，现在跌的情况呢，只是季节性的，冬天从来每 1年的冬天房地产市场都比较淡，马上就开春了，还有两个月就开春了，一定房子会涨得很厉害，大家相信我。

[00:41:43.910]

以前疫情来的时候，我们也做了一个同样的一个讲座，当时所有人都觉得房地产会跌得很惨，我们当时都说一定会涨，赶快抓紧时间，赶快买。我现在还是讲，现在要是投资房子是个很好的时候，可以赶快买。但是我现在讲呢，你直接买物业还是是有风险的，为什么？房价还是有上升下降的。本来 100万的房子买了，你今天一定要卖，很可能要跌一点。但是呢，如果你不是直接拥有房子，而是拥有这个债务，你买一百多万的房子来找我们来借款，我借给你 65%，现在我们的基金平均就是 65%，那么就算房子跌了，你还不起了，你要想把这个钱套出来，你还是要还我的债务的，因为我的债务不管你的房价高还是跌，每个月供款一定要还，你要是还不起，你自己卖房子，如果你还不起，我们作为这个债权人，我们有权可以卖你的房子，所以我们投资人呢很安全。

[00:42:48.770]

100万的房子，如果我们只借了六十五万，在这个加拿大的情况是很安全的，美国不一样。最后有时间我们再讲讲美国的情况，加拿大是很安全的，因为我们加拿大的房地产还是相对稳定，而且如果我们买的房子都是我们信用借款的人，都是信用比较好的，都是GTA的房子，这个我们作为 lender 来讲，真的是非常难把他把本金丢掉，就是这个原因，我们只投资债务资产，所以就是安全，这是最重要的地方。第二个安全呢，我们讲的合规透明，因为我在国内，我其实从来一天都没有工作过，我是在这多大读书，在在这边工作的，我自己就是学了这个，一直在专业角度来讲，我一直要做一个最专业的人，然后我们的基金呢，要做一个最合规的基金，那么不像人家做私贷公司就是做一个私募，我们花了很多的人力物力财力把它变成一个信托基金，是一个在在安省有牌照的mutual fund trust。

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那么我们每个月都要给安省证监会发来我们的基金的net value，我们每一个月都给投资人发你的投资报告，都会看得很清楚，到最后有空我们可以看看投资报告长么样。然后呢，我们在每一个省看到每个省的 Securities 都有备案，所以我们以前每个省的都差不多。我们去年花了很多时间把在 BC 省的这个是 security 的 Commission 的备案，我们自己的还要重新再做一遍，要根据 BC 的要求，虽然我们安省是最安全的， 比 BC 都要严格很多，但是它有不同的requirement，所以我们在加拿大的所有的省都可以发行上去，讲法语的QC我们都可以发行。然后呢，我们是互惠信托基金，那么就是mutual fund trust 的，看看跟私贷是什么不一样，然后每个人向每个月都向投资人有报告，刚才讲。可以看得见，很简单，可以看见，每年我们都有审计，我们的每年的 3月31号，如果是我们投资人知道 3月31号呢，会收到我们审计师发的给投资人发的T3表格，因为 3月31号我们审计结束，私募基金啊，像 MIC他们是二月底，我们的mutual fund trust，我们是三月底，因为然后呢，每个 T3，我们T3表格，包括每个月的回报，加上我们的额外分红。

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投资的安全性，还有一个最。重要的。很多人都不知道，灵活是安全性的最大的一个，也是一个最大的一个要素。比如说像有些基金，他是做项目的，他说我这个做开发项目，我们项目大概 5年才能结束，所以在 5年之内你不可以把钱拿回去，你不可以拿回去，它是 5年，这个公司破产了就没有了。但是呢，我们呢是可以随时赎回的，因为我们的唯一的投资方向就是放私贷，所以每个月我们有利息，如果投资人想拿回去，他只要提前两个月告诉我们钱就可以拿回去了。所以我们没有像别的一些基金的锁定期，提前两个月告诉我们就好。但是呢，因为的确这个投资还有很多手续，我们不想大家进进出出太频繁，又造成太多的工作量。所以我们讲，如果你进来，头 1年就是贷款，这个投资的头十二个月拿回去也可以，但是会有 3%的手续费，但是是可以拿回去的紧急情况。

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我们有两个客人的确是紧急情况，我们有拿回去的，但是可以拿回去，有 3%手续费，但是呢，正常的过了 1年以后是没有任何费用。然后提前两个月告诉我们就好了。所以呢，我们的利息是每个月给你的。你的投资报告，我们经过这个给证监会和证监会也发报告给你，每个月都会看，你现在每个月拿。而且呢，一有风吹草动，你有需要的时候都把钱拿回去。我觉得没有比我们这个更安全的了。然后这个每月的利息呢，你可以选择每个月把钱拿到账户里作为现金流自己花掉，也可以做复利投资，我们不需要现金流，我们帮你作为利滚利，复利投资的回报更高。然后呢，甚至一半一半，我们每个月，比如说你投十五万，一个月就有 1000块了，投资30万，1个月就是 $2,000 利息，你可以说我拿出 1000块来花掉另外 1000块来复利投资，这个都可以。

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然后呢？第二个简单，我们只做一件事，就是抵押贷款。所以这个简单又非常非常重要。我们不用考虑大政治、经济大气候，这个美国的银行倒闭了，跟我没什么关系，一点关系没有。这个通货膨胀跟我们有什么关系？其实也没有关系。我们的经济情况好不好，真的没有关系，我们对我们有关系的就是我们贷款的那一个房子，我们看准了它的价格，我们看准了它的贷款的比例，看准了这个贷款人的信用，我们每一个贷款出去都是安全的，我们就安全了。房地产就算跌了一点，你知道我们贷款比例，因为我们只有 65%，我们平均的比例其实没什么影响。所以美国最佳银行给挤兑了，或者我们加拿大哪个银行哪一个投资公司破产了，跟我们没有关系，不用去看那个政治经济大气候，我们这种是最安全的了。最简单，唯一的就是一个个的抵押物业，抵押贷款，比你自己买房更安全。

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好，那我再想讲。很多人听到基金都害怕，觉得一听到冒雷跑路，那个什么被踩雷的、被割韭菜的都是自己。但是基金其实就是两种，一种是投资资产的equity，另外一种投资债务的，就是debt。我们的资金在这儿，这里。那么这个投资equity的是哪些呢？绝大多数的基金都是equity的，作为发展商他要去融资，然后我们这些 REIT 信托把它一开始是Mutual Fund，他可以投资各种各样的物业。第二种呢，我们大家都知道，很多都是REITs的，这个信托，这个不动产信托 REIT，就是 real estate investment trust。第三个是各种各样的私募，绝大多数的开发商的融资啊，什么都是私募。还有一些就是这个融资的钱，或者一些大家一起集资去买一堆房子，买一堆物业，这个都是私募，这个是直接拥有资产的。那么他呢就是 Capital gain和dividend，在税务上有好处，因为你损失了钱，你可以给你j减少一些你的应税收入。但是呢，风险高一点，我今天讲的不是说哪个该投，哪个不该投，每个人的风险程度不一样。就像我跟那些多大的学生讲的，你现在可能都不要投我们的基金，太 boring 了，这个没有什么精彩的，就是一个很简单的东西，你要学习，你可能去投一些高风险的，投一些什么高科技AI，因为你还有 30年你丢了钱无所谓，哈哈，我们我们不想丢钱的。每个人不一样，或者我们每个人的 portfolio 里面有一块不想丢的钱，安全的在这个。高风险的可以有，所以只是说这边风险高点，因为投资资产的。另外一种就是投资债务的，所以要投资在，我们也有不同mutual fund，都是讲债务的。我们呢，就是相对REITs比，这是一个 trust .最多的私募基金呢，其实是那种 MAKE,  Mortgage Investment incorporation. 还有几个人合伙，这个放贷。 还有一些人他自己在国内做小贷的，就是自己的钱去放贷，这些都是这个私募基金。但是私募基金这个要讲这个结构，什么框架是有什么不同，我也不想多讲了，我们讲对应的之上Reits, trust 那边, 花更多的律师费，每个月都会有报告，好像是这样。这边私募跟这边是一样。所以我想问大家一个非常简单的问题，最容易爆雷的，整天说投资人血本无归的基金爆雷的是哪一种？就是这个。暴雷的基本都是这个私募，一个不透明，不监管，然后开发商也好，去说我们要一个项目融资，大家都说这个开发商很厉害，你看见了这么多，他在国内有很厉害的，一些本地人也是，你看他要回报 20%、30%的回报， 5年可以拿到多少多少钱。或者我们大家一起去买一堆什么办公楼，你看这个办公楼这么好，这个你看他自己买的，他没有融资好，但是如果别人就在他这个办公楼，我们要几个人一起去融资，去买这个没有现金流了，付不起，就破产了，破产投资人就没有钱了，都是这个啊。

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每个开发项目大家都是给投资人说最高回报。做的好，真的是最高回报，你本来一块空地才赚 100万，但是呢，能够建一个高楼，以后建好了值 1000万，但是从 100万到1000万之间，可能有 7、8年。中间他要去审批，审批批就可能批几年，本来以为 2年可以批出来的，结果 5年都没有批出来，好了以后一看，哇，这个人工这么贵，这上千的建筑成本，建筑材料有这么贵，本来这个预算的完全就不行，所以现在非常多的建筑商的日子非常难过。所以刚才为什么讲商业贷款，有钱的人现在买商业物业特别好，对于现在非常多的商业物业要这个 owner 要要破产的原因就是这样。那么他如果这个钱是借来了，就是这个私募特别不透明，特别这个部分没有没有受监管的，还有任何的爆雷的，其实都是私募啊，你看我们讲这个这个这个各种各样的骗局什么的，他有时候变成好像上那个债务一样了，有些变成更多的是好像看到你有实物了，没有太多的监管，虽然比如说我们讲MIC，我们讲这个mortgage Investment  Cooperation 已经算是已经有监管了，因为他也是我们现在贷款行业的监管越来越多了，但是呢，他还是投资人，都是 GP、 LP，你都是Partnership。我们的基金就像买股票，我们是买一个这个 unit，所以这个还是不是一样的，我们我们的 mutual fund  trust 本身是不能挣钱的，因为从税务角度讲，所有挣钱都要发给投资人，这一点百分之百的钱都发给投资，我们挣的管理费2%，这个非常 disclose，但是呢，这个Private mortgage，他可以决定我们今年可以，他有可以投资 10%，可以直接拥有物业，同时他也可以说我我，我今年觉得虽然这么多，但是明年也许市场不好，我可以把这个钱留到明年去用，但是他的 AUDIT 这个是，因为他是一个 GP/ LP 的形式，所以还是这个没有那么透明。所以 Anyway，作为这个物业抵押的已经算是比较高风险，作为债务抵押的已经是比较低风险的，那么 越 open 越好。但是这一块呢，很多人不知道，像你自己的孩子，就像昨天我在多大的去给他们做讲座一样，这个没有Mutual fund trust是一个比较新的东西，很多人都不知道，一些投资的投资顾问也都也都不知道这个情况，为什么这块是个新的产品，因为过去的如果是投资 Mortgage 的，这个是一个债务的基金的，是一回报非常低，投资大的公司他的钱非常多，他要去买这个 mortgage 呢，都是买这些 A 类银行的 mortgage，A类银行的 Mortgage 前几年我们的利息才 1%、 2%左右，那回报呢，根本是零点几了，谁想去还不如去买个GIC什么的。所以呢，很多的投资人对这个这种 mortgage 一点没有兴趣，因为最多的钱都是 A类银行的，但是现在知道了有 B 类和 C 类，这个有私贷，私贷是在市场上是越来越多，所以这块就变成一个非常大的一个 business，所以这个mutual  fund trust 也是这个会占的市场比例越来越多。

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所以现在的投资人进来也都是一个比较早的情况。我们的基金呢，是现在是有 4年的历史了，那看看我们的 4年的回报，第一年呢，我们是 2019年开始的， 19年当时就十一个月，2019年二月份开始的，所以那时候回报稍微低一点点，但每 1年呢，都在都超过我们的预期，这个都是审计报告出来的。然后我们的贷款比例呢，也是差不多是 65%左右，每 1年每个月不一样，每个月我们投资人收到报告上面都会写，然后我们额外分红是 3月31号，我们审计师算出来，每 1年都是审计的额外分红。那么比较直观的讲就是这样，如果是2019年看最后行， 2019年如果一开始就在我们基金投了 $10万，那么到了我们当时做这张表格是 2021年，因为去年的这个统计要到今年的再过几个星期才知道 。$10万到了 3月31号，2021年的 3月31号已经有 29.72%的这个回报，这是在我们的网站上的审计报告上面都都有。

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所以真的是高回报，你哪一个那些讲的那些资产基金的equity可能都不差，如果是作为利滚利来来讲的话，那么为什么我们可以达到这么高的回报，因为是我们是放私贷，放私贷的话呢，我们对借款人其实也很好，因为我们只是帮助人家解决短期问题的，你借的钱比较贵，我们今天的私贷是 10.99% 开始, 二贷到 12.99%，我们算是比较贵的，如果如果这个借款人他很多的情况，他是没有别的选择，他来到我们的时候，他可能能昨天就应该交接了，结果银行没给他搞好，或者是明天交接以后根本来不及做。为什么会到这个情况呢？因为很多人有侥幸心理，这个我一定讲，如果你知道你是借不到钱的，比如说你已经买了五个房子了，在这也没有什么收入，但是你的那些贷款，别的贷款经纪或者银行的朋友说，我再帮你试试，再帮你试试, 试到最后没有，没有时间了，那么利息就会贵。

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但是你如果提前一点告诉我，再比如说提前一个月，因为 B类 银行也要审批的，我可能在别的银行给你做到，今天在B类银行利息大概是在7%左右，那么时间比如说还有两个星期，B类银行也来不及做，我也可能给你更好的更大一点私贷，大的私贷的利息也都是7%， 8%左右，因为他们的对我们的这个，对投资人的这个回报，他们他们投资人的回报要求没有这么高，因为很多的大的私贷，他是用银行的line of credit来做的，他们那个回报不需要那么高，但是呢，我觉得这个又想给大家讲很多，这个银行，所有的银行都是借出去的钱比实际的钱要多很多，他放大，为什么这么多银行破产，就是因为他人家所有的人把钱挤兑了，但是银行账户上其实就 10%的钱，他可以借出 100%， 90%都是借来的钱，所以有这个有这个，这个杠杆作用呢，就风险就更大。

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有些大的基金他有那个line of credit 投资人要求低一点，但是呢他去风险很大，我们的基金的更加安全的，我们没有杠杆，我们的所有的钱有多少钱，借出去多少，所以没有杠杆，只是风险小很多。所以呢，如果有人要借钱，他找给我们，我们的第一个责任就是给客人找到最便宜的利息，那么我们可能去找B类银行或者是大的一些基金，那如果这个两个都不成立的话呢，如果这个客人还是很安全的，而且我们可以拿到高回报的，这个才在我们基金里面，所以我们基金的每一个项目都是一个挑出来的安全的项目和高回报的项目，如果他不安全，我们作为一个 broker 来讲，我可以找别的lender，比如说他要借 85%，我们根本不会去做，或者他的房子特别大，上千万的或者特别小的才也才二三十万的这种的，我们都觉得风险比较大，因为有二三十万的，我们要是拍卖, 律师费可能都不够，然后那个比较大的房子拍卖比较慢，所以这个比较风险大的，我们都作为 broker 去找别的 lender 去做。

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好了，所以就总结一下我们这个基金的三大特点，第一就是安全性，百分之百的投资，所有的投资都是抵押贷款，不做其他任何事情，不做开发，不做股权，不投资任何别的东西。我们第二个叫合规，我们是mutual fund Trust , 在安省注册的，然后我们可以收RRSP和免税账户，我们的目标就是给投资人安全，安全，安全第一性好，然后呢，灵活，没有锁定期，需要钱的时候呢，提前告诉我们，第一年会有 3%的手续费，要提前两个月告诉我们钱可以拿走，然后每个月你都可以看到你的利息。然后第二个简单，只做一件事，不用动任何脑筋，不用学经济，不用懂得政治、经济大气候，就是我们本地的贷款，而且回报真的不错，比我们更高回报的同类的基金产品，在加拿大没有，就是同类的。为什么呢？我们是最懂得按揭投资的人，在座的基金经理。

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我们的团队，除了我是President,  CEO，然后我的副总 Ron Cuadral，他在以前是在 Home Trust 做这个, 管全国销售的 25年的经验。我们的团队从第一天起，到现在从来没换过，就是非常稳定。 4年来，我们的所有的人都在，还是从第一天起没换过。第二个 Martin Reid, 原来是我们Home Trust的President 和CEO，他是我们的 Trustee受托人，第三个 Micheal Cuadra ，他原来在Home Trust，是做team leader,  曾担任Home Trust的贷款审批区域主管、贷款审批高级经理和金融服务顾问等职务。我们以前的同事。Robert Kligerman是我们的律师，我们自己公司的律师，我们外面还有律师，在基金还有律师，但是我们的 internal 的legal counsel，我觉得像华为公司有一个内聘律师的可能也不多，但是我们从这个整个团队 4年都没换过。好。所以现在投资最好的时候，我们每一次，每一个月 1号都是这个投资，然后我们的最低投资额 2万5千，RRSP和TFSA账户都可以。

嘉宾：许群

时间：2023年3月12日

网址：https://www.youtube.com/live/OB5XqX3nvy0