老子的“道”听着神乎其神，其实仔细读来可是大有文章。《道德经》33章：知人者智，自知者明。能了解、认识别人叫做智慧，能认识、了解自己才算聪明。作为地产投资人，这句话里的“人”可以被理解为“房产”，你能够看出购买的物业给你带来巨大的财富，那就叫智慧；而能够了解自己的现有能力，不跟风，不羡慕旁人的投资所得，脚踏实地，一步一个脚印地去夺取地产投资的每一次胜利，这叫明白人。

华尔街教父”本杰明·格雷厄姆说过：“投资者面临的首要问题，乃至投资中的首要敌人，很可能就是其自己。” 认知偏差、情绪驱使和过度自信，是投资者诸多行为缺陷中的三种典型表现。地产投资人最大的敌人就是我们自己。

其实投资到了最后，每一步都是陷阱，你手里一个铜板都没有的时候，光脚的就是不怕穿鞋的，大不了还是一无所有。最怕的，而且社会上让我看到的，投资失败的大多数，还真不是刚入门的学徒式的人物，往往是投过几次，小有收获，禁不住诱惑，被市场带了节奏，一把大的或者几把大手笔的投资，让自己10年翻不过身来。

为什么会被诱惑，请不要怪自己太贪婪了。没有贪婪就没有地产投资，也就没有了利润。巴菲特不贪婪吗？请他吃饭的开价是一个天文数字。他是投资界最“贪婪”的大佬，但是他很少犯错。原因就是，他懂得投资的原则，也就是投资上的“道”。

你遵循投资原则，紧跟着有“道行”的人走，你就会获利；你自己道行非常强，跟着自己总结出来的“道”一路小跑，你也可能会走向财务自由。

凯恩斯认为:“投资的核心原则就是与大众意见背道而驰。原因在于，如果每个人都认可它的优点，这项投资就不可避免地会很昂贵，进而毫无投资价值。” 或是像约翰·邓普顿爵士说的那样:“如果你不能做到与众不同，你就不可能创造出出类拨萃的业绩。” 

这也是我上期文章说的：当今社会如何让自己变成少数人，甚至是少数中的极少数的1%人群，才是各位投资人应当思考的最大的“道”。追寻以价值为导向的投资法，注定会让你采取反向投资的立场，因为按照这种方法，你往往会买进不被看好的资产，卖掉市场推祟的宠儿。

当前，大多地区地产投资最大的“道”，我认为是：涌入特定社区的房产购买者，他们可支配收入之下的家庭购买力，决定了社区当前的购买价格，以及未来的上涨幅度。没有经济基础，就不会有稳定的房价。这也就是为什么有些学区房到了一定的时候，其价格很难再上一个台阶。没有了海外接盘侠，没有了本地富有阶层的加持，一些特定社区的房价一定会在未来一路磕磕绊绊地走过。

不少人非常喜欢研究图表，他们希望从图表和走势里看出哪里值得投资。这无可厚非，但是不能完全依赖图表。表格再详细，数据再精密也抵不上一句话：这些图表只能代表过去，也就是历史。

当年把图表分析得头头是道的资深分析师，分析出来了2017年4月20号以后，大多地区的房产会出大事情吗？这些分析师同样在2008年也没有分析出来金融危机之后，地产市场会像脱缰野马那样一路狂奔。2020年疫情之后，也没几个人分析得出结论，地产市场会再次狂奔。

那么，为什么有些人分析出来了？的确，这批是少数人。美国总统肯尼迪的父亲是华尔街的一位投资大师，在1929年华尔街股市大崩盘前，有一天，他请一位鞋童帮他擦鞋。这位鞋童一边擦鞋，一边对股票侃侃而谈。老肯尼迪发现连鞋童都对股市这么热衷了，这正是市场过热的信号。于是他回家后的第一件事就是卖出手中的全部股票，从而躲过了1929年大萧条时期的股灾。这就是著名的：“鞋童理论”。

女性鞋跟高低的流行趋势，能反映出当前社会经济的走势。这一研究是基于美国IBM全球商业服务部门，数十年来对女性鞋子的选购分析。如果女性穿着的鞋跟越高，表明经济就越糟；如果低跟鞋或平底鞋成为穿着女性趋势，则说明经济状况较好。这就是“高跟鞋理论”。

看出来了吗，这些理论都有一个共同的特性：深入生活！所谓投资的“道”是要领悟出来的，不是看着地产图表分析出来的。你能想象地产投资的走向同餐馆也有千丝万缕的联系吗？

大概3年前，我跟在Yonge/York Mill牛扒店的老板有过深入对话。他想出卖他的高级牛排店。原因是：周围的食客看似富有，其实大部分的钱已经投进了房产，没有几个钱来消费了。他自己会去城外开一家同等规模的餐厅，他经过调研，觉得这是一条出路。因为会有大量中产阶级流向郊区。

分析图表实际上是一种“术”的行为。是在避免重犯错误的“术”，而不是预测未来的“道”。有些分析师看着图表告诉你应当去哪里投资，可是现实当中那里的租客质量奇差，你买进物业之后才会发现问题所在，但是已经晚了。我接到过很多这样的电话，有些投资人甚至哭诉烂房客对于他们身心的摧残。如果，这些投资人没有只看着图表投资，那么结局就会是另外一种样子了。

天道循环，周而复始，遗憾的是领悟的人实在太少，而分析大师实在太多。这也就是为什么1%的人口控制着60%以上的人类财富的原因。

我们作为投资人，对于未来无知的恐慌要远远大于几处物业亏损带来的心理压力。不想知道未来地产行情的投资人，我一个也没见过; 被昏天黑地的市场行销宣传带了节奏的投资人，我见了很多; 保持地产投资不败纪录的投资人，比较少见; 亏损过的投资人是大部分。重要的是，你撞了南墙，你彻底领悟了“道”了吗？还是，准备向下一个北墙走去？

2017年3月底，经常合作的一位贷款经纪告诉我，贷款政策会有巨大的变化，如果实施将会重击市场。我当时听了后背直冒冷汗。但是冷静下来之后，我觉得我们当时投资的地产洼地无论局势如何变化，依然可以投资。事实证明我们的判断是正确的。

深入生活吧，你不需要PhD学历，更不需要大学文凭，你只要识字就可以投资地产。但是，你要懂得生活，懂得从社会里直接挖掘未来的信息，从你千丝万缕的人脉关系里，寻找有价值的地产信息。还是那句话：未来就存在于现实之中，它甚至就在擦皮鞋的孩子嘴里！

未完待续……………

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